¿Es creíble un stock de 676.038 viviendas por vender?
El Ministerio de Fomento informa de esta cifra, pero los datos disponibles muestran un panorama totalmente distinto
Podemos escuchar en los medios que “el inmobiliario está cerca de tocar fondo”, que la “situación no puede estar así mucho tiempo más” o que “pronto los pisos volverán a subir” pero, ¿tienen algún fundamento estas afirmaciones? Realmente hay muchísimo en juego, pues de la recuperación del inmobiliario depende en buena medida la viabilidad del banco malo, la afluencia de capital extranjero a éste, la posibilidad de que la banca española que todavía no está intervenida sobreviva al estallido de la que posiblemente sea la mayor burbuja inmobiliaria de la historia y en última instancia la única chance de que España no quiebre y de que el propio partido del Gobierno no sufra la misma suerte del PASOK griego.
El Ministerio de Fomento publica una estadística con los datos de la vivienda nueva sin vender, basándose en una metodología que consiste en restar a los datos de vivienda terminada menos la vendida. Resulta muy extraño que obtengan esta cifra de 676.038 viviendas sin vender cuando si uno toma las cifras de vivienda terminada desde 2004 y les resta las viviendas vendidas se obtiene una cifra de 1.341.134 viviendas. En el gráfico podemos ver la enorme diferencia acumulada durante estos casi nueve años. Como vemos, en ningún año se ha reducido stock desde que tenemos estadísticas. Como es lógico con una actividad inmobiliaria casi inexistente como la que tenemos hoy día, los stocks acumulados en los últimos ejercicios son muy pequeños, pero aun así se siguen terminando más viviendas de las que se venden.
También llama la atención los enormes incrementos de stock que año tras año se acumulaban durante la cúspide de la burbuja, sin duda fruto de una locura colectiva típica de estos procesos especulativos en que a los productores no les importa acumular stock pues éste es una fantástica inversión al revalorizarse año tras año a tasas de dos dígitos. Por lo tanto es de suponer que el comportamiento en años anteriores a 2004 debió de ser muy similar al de ese año, y que por lo tanto ese ritmo de acumulación de unas 200.000 viviendas/año de stock tuvo que suceder en años anteriores a 2004 y desde el inicio de la burbuja (1999). Si esta suposición es correcta el stock sin vender al comenzar 2004 es muy probable que fuera bastante superior al millón de viviendas, con lo que el total a fecha de hoy de vivienda sin vender seguramente ronde los 2,5 millones.
La situación, como vemos, es muchísimo peor de lo que el Gobierno, constructoras y bancos quieren hacer creer a los ciudadanos y a los inversores extranjeros. Aunque algunos incautos puedan entrar en el mercado, la renuencia de los inversores extranjeros a entrar en la Sareb son un claro indicativo de que las cifras trucadas del inmobiliario ya casi nadie bien informado se las cree, y de que la estrategia del Gobierno y la banca está inevitablemente destinada al fracaso más miserable.
Comentando estos datos con el que probablemente sea el mejor experto inmobiliario que tenemos en el país, el Profesor Vergés, llamaba mi atención sobre el hecho de que la situación podría ser aún peor, ya que, en su opinión, los datos de vivienda terminada podría estar sesgados a la baja, y que sería mejor tomar los datos de visados de obra nueva desde 2002 a 2010 para estimar de forma correcta el número de viviendas terminadas en el período 2004-2012. Si hiciéramos esto nos encontraríamos con que la cifra total subiría en 796.993 viviendas, con lo que el stock estimado de vivienda sin vender podría irse hasta más de 3 millones de unidades, una cifra absolutamente mareante.
Mientras tanto, el hundimiento de la licitación de obra pública (cuya publicación lleva meses sin actualizarse) y la parálisis total de la edificación residencial y no residencial ha llevado al consumo de cemento a caer por debajo del millón de Tm por primera vez desde 1965. Un brote negro más que añadir a la larguísima colección que atesora el Gobierno.
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